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产品密集发行 租赁住房资产证券化提速

2018-01-01 16:50:21 来源:深圳生活网 标签:银行 资产 信贷

  实体经济融资需求强劲、金融监管加强促使部分非标融资转向表内信贷、流动性偏紧等多重原因叠加,导致年关银行信贷额度比往年更加紧张,日前,国内首单长租公寓类REITs(房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”,以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行,个贷方面同样捉襟见肘,多位个贷经理告诉记者,即便是近期持续火热的经营贷,部分银行放款已排到明年01月份,据业内人士估算,潜在的市场化租赁公寓市场规模或达数万亿元,而资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段,助其开拓融资渠道以及降低融资成本。

  中国证券报记者了解到,金融监管加强令部分灰色腾挪方式难成行,像代持很多银行都不碰了,计划到期结束或维持现有规模不扩大,基金子公司和券商通道业务受监管影响亦大幅收缩,REITs属于资产证券化的一种方式,其本质是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段,以资产证券化出表为例,即便现在相当部分产品亏本或平价转让,银行考虑到腾挪后投放高收益资产的收益、现金回笼、维系客户关系仍然发行动力充足。

  在美国,商业物业融资结构中REITs方式大约占比为33%,记者了解到,房贷方面,包括工行、建行、在内的多家银行额度都捉襟见肘,放款最快要等到明年01月份,实际上,我国早在2006年就启动了REITs产品研发工作,一些私募REITs、类REITs产品也在前几年推出,但是受到多重因素影响,成熟的REITs体系尚未形成,真正的标准化公募REITs产品至今没有推出。

  “批倒是能批下来,但什么时候放款真不敢说,据中国资产证券化分析网的统计,今年1至01月,类REITs累计发行已达12单”深圳一家股份制银行信贷人员告诉记者,今年房贷增速明显变慢,信用贷、消费贷也明显减少,近期持续火热的经营贷也面临无款可放的窘境。

  十九大报告明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”一位股份制的个贷经理告诉记者,部分银行经营贷放款已排到明年,同时,租赁REITs更多是不动产的运营模式,而非融资手段,强调对不动产的长期持有运营,通过运营管理,实现物业增值以获得溢价,符合国家当前“只住不炒”的政策导向。

  一位四大行投行团队负责人告诉记者,剩下这两个月该行对公额度仅有十几个亿,而宽松情况下可达上百亿,此次在深交所发行类REITs后,既实现了原有收购基金的退出,又为新投资人创建了资产增值收益的流动性通道,同时新派公寓继续作为资产管理方,除了正常的管理费收益外,也将分享今后资产增值的分红”穆迪分析师徐晶指出,一般监管部门会对银行贷款发放的额度和节奏进行把控,临近年底部分银行信贷额度已经比较紧张。

  中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、高和资本联合创始人周以升对记者表示,包括租赁公寓在内的商业地产是中国经济转型的缩影,潜在的市场化租赁公寓市场可达数万亿元,与此同时,政府支持的公租房和廉租房市场也有数万亿元存量规模,再加上房地产调控下银行对房地产相关贷款投放存在限制、MPA考核对广义信贷增速也具有一定约束作用,都可能加剧年底银行信贷额度紧张的态势,“以目前权益型类REITs的实践来看,标准化公募REITs的推出从商业逻辑和实操上没有实质障碍。

  ”一位银行对公业务团队负责人指出,不过,也有业内人士指出,国内租赁REITs发展滞后的原因在于中国租赁市场的租金回报率较低,相较其他金融产品,REITs产品按照散卖的估值逻辑定价可能对投资人的吸引力有限,银行腾挪信贷空间方式包括银行间代持、走信托或券商通道、发行资产证券化产品、银登中心挂牌转让,但监管趋严令部分灰色腾挪方式难成行,银行间市场信贷资产证券化和银登中心挂牌转让成为新宠。

  因此可以说,公募REITs等证券化产品也是平抑房价、推动房地产长效机制建立的关键一环,理论上,MPA主要是针对单个银行机构进行考核,合规银行可以为考核存在问题的银行进行代持,这种银行间的腾挪是可以操作的